物管与第三方的维修协议能否抗辩业主索赔

已过八旬的老太李某2015年6月15日上午从菜市场买菜回小区准备乘电梯时不慎被绊倒,重重摔进了电梯轿厢,导致右手臂骨折。后经查看电梯发现是因电梯底部高出地面近10厘米,致使老太李某在踏入电梯内时重心不稳而被绊倒。为此,老太李某的儿子认为是因物管公司在电梯维护过程中的过错致使母亲受伤,故向物管公司提出索赔。物管公司称自己已与电梯维保公司签订了维修协议,故该赔偿责任应由维保公司承担,自己不应承担赔偿责任。

第一种意见认为,物管公司应承担责任。既然物管公司作为小区的物业管理公司,对小区的安全工作、物业的维护、综合服务、地产管理等就应依法全面履职,电梯的维护不善致小区业主受伤,物管公司依法应承担赔偿责任。至于其与电梯维保公司之间的维修协议是其双方之间的协议,并不影响业主老太李某向物管公司进行索赔。

第二种意见认为,物管公司不承担责任。既然物管公司已经与电梯维保公司签订了维修协议,就该电梯的维护义务已经委托给了电梯维保单位,物管就没有了对电梯的维护义务,故物管公司不存在过错,不应承担赔偿责任,而应由电梯维保公司承担。

第一、依《物业管理条例》第二条规定:“物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”电梯作为小区人员上下的通行工具,明显是属于小区房屋的配套设施,故从定义可知,小区物管公司对电梯及场地有维修、养护、管理的义务。

第二、《物业管理条例》第三十六条规定:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”从物业管理的定义可知,物业服务企业与小区业主之间形成的是合同关系。作为合同一方的物业服务企业应依法按照物业服务合同约定,对该电梯进行维护。因物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,未对电梯尽到维护义务,致使小区的业主老太李某在乘坐电梯时因电梯底部高出地面近10厘米而骨折受伤,李老太的人身受到了损害,故物业服务公司应依法承担赔偿责任。

第三、依据合同相对性原则,老太李某依法应向物管公司进行索赔。小区业主是与物业服务企业签订的物业服务合同,业主与物管是合同的双方。作为小区业主的老太李某因为物管公司的未全面履约行为而造成其人身损害时,其主张的索赔对象应当是物管公司,而作为依法负有对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理义务的物管公司就依法应承担赔偿责任。至于其与电梯维保单位之间签订的电梯维修协议并不影响本案李老太对物管公司的索赔权利。而物管公司依维修协议向电梯维修单位进行追责索赔则是其与电梯维修单位之间的另一合同关系,与本案老太李某向物管公司的索赔无关。

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